王健林：一个房产商不讲房地产讲文化更可怕

　　最近十年的福布斯中国富豪榜，几乎没有人能够蝉联榜首地位，其中有些人甚至已经销声匿迹。能做多长时间的首富，对于王健林来说也许并不重要，毕竟钱多了也就是个符号。如今如何把自己的企业变成百年老店，形成世界知名的中国品牌可能才是摆在王健林乃至中国所有富豪面前最需要解读的难题！

　　近日，《福布斯》发布2013年中国内地富豪榜，大连万达集团董事长王健林凭借860亿人民币的净资产，取代宗庆后成为新任首富。

　　据公开资料显示，王健林上一年净资产为488亿元，今年大幅提升至860亿人民币，涨幅高达76.2%。《福布斯》认为，这有赖于中国房地产价格的回升以及王健林在国内外向娱乐领域的大举进军。据悉，万达集团旗下现拥有71座购物广场和40家五星级酒店、119家影城、1038块电影银幕、62家百货店。

　　如今万达这只商业航母已达到如此庞大的规模。而殊不知，在1988年，王健林还是靠着借来50万元的注册资本起家，经过24年的发展，截止去年底，万达的资产就已经达到3000亿元，不动产规模排名全球行业第二。惊人的发展速度、庞大的资产规模、越来越完备的产业链，万达创造了一个属于自己的商业神话。

　　按照万达的发展规模和速度，预计到今年年底，万达将进入世界500强的行列。王健林似乎并不满足于此，“万达给自己有更高的定位，就是到2020年我们要成为世界超一流的企业，至少做到世界前100名。”

　　熬出来的“地产大王”

　　王健林个人财富的迅速攀升，主要得益于万达集团近几年业绩的突飞猛进。

　　王健林当过17年的兵，1988年，从部队转业的王健林任大连西岗区政府办公室主任刚两年。回忆起当年情形，他说：“这样下去在机关里就算当上了一个区长、副市长，也没什么意思。”

　　创业之初，当时开发房地产首先要有计划指标，拿到指标后才能申请用地，而大连能拿到计划指标的只有三家国有房地产公司，万达没有计划指标，只能花钱向国企买指标。后来在得不到计划指标和土地的情况下，王健林把当时没人愿意做的棚户区旧城改造项目作为万达的首块试金石。

　　“参军那年，我只有十四五岁，18年的军旅生涯磨砺了我性格中坚强的一面。”王健林曾坦言。在万达最高层的7个副总中，有3个曾经是军人，在项目执行中，万达确实有使命必达的军人风格。

　　到1989年底时，当时的“烂摊子”营业收入已经高达1285.8万元，净利润291.2万元。据悉，当时哪里有旧城改造的项目，别人不愿意干，王健林他们就去干，公司规模也是迅速扩大。

　　2000年宏观形势一片大好，住宅做得如火如荼的时候，王健林孤注一掷转型做商业地产；2005年当商业地产做得如日中天、赚得盆满钵满之时，王健林别出心裁转做“文化”，布局文化产业，2008年又开始做旅游投资。

　　放弃顺风顺水的住宅开发转向商业地产，是万达的第一次转型，尽管历经波折，但是三代万达城奠定了万达在商业地产领域无可动摇的江湖地位。最终万达摸索出万达广场这样新型的城市综合体建筑，随后的几年里，万达广场以每年十几家的速度迅速在全国批量诞生，并大获成功。以万达广场的就业、税收和提升城市形象低价获取核心地段土地资源，以万达广场周边住宅销售支持商业地产运营，最后快速回笼资金。

　　王健林说，很多人创业不成功，就是稍有一点困难就退回去了。此前，王健林在接受媒体采访时表示：“中国房地产从开发到现在，出现时间最早，到现在还在混，混得还不错的仅我一人了。”

　　在十年前，王健林曾说，“创新者大部分成为先烈，少部分成为先进”，但正是因为有成功者的可能性，激励着后来人不断去攀登、不断创新，希望成为那个极少数的成功者。

　　操盘高手

　　作为地产界的大鳄，王健林素以低调做事著称。但一旦在公开场合露面，他给人的印象总是精神抖擞、思维敏捷，眼神中闪烁着坚定与自信，有种“势在必得”的气势。

　　“我一定要坚守传统产业，但是在传统产业基础上尽可能去创新。”王健林说。据记者了解，目前万达广场创造了购物休闲、娱乐餐饮、办公居住多种业态组合的城市生活新方式，造就了各大城市时尚商业中心。而万达广场常旺的秘诀之一在于万达开店前在选址、定位、设计等方面所做的精准研究。

　　万达集团立于商业地产不败之地的核心秘诀是万达高效的商业管理。王健林说：“我们是管理重于建设，重于投资。”

　　万达从不将自己的大型购物中心定位在城市的核心区。除了出于成本考虑，王健林还表示，万达广场选址还将遵循交通便利、周边较多常住人口，以及是否有近距离同业竞争等原则。他表示，半径5公里有30万住户的地段、3公里没有相同业态等才是他们开店的标准。

　　据了解，万达广场在招商时还特别注重非零售比重。由于万达广场在长期发展中形成了强大的赚钱效应，众多商家愿意跟随万达集团在全国发展。大批独有的商家合作伙伴资源，成为万达商业地产的核心竞争优势。此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在业态选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。

　　值得关注的是，万达首创的综合体模式已经没有秘密可言。这种看上去并不难的模式，激励了无数模仿者，城市综合体在中国泛滥。“万达更标准化，执行力更强。看上去别人跟万达只差一点点，但是一点点就差了很多。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。

　　事实上，商业地产招商、运营从来都是千头万绪的难事，但万达已历练出强大的系统执行能力。拥有1.5万员工的万达商业管理公司，是万达帝国之下最庞大的机构，他们负责万达广场的招商、运营，万达广场房租收缴率多年保持着世界纪录，达99%。它所运作的地块，往往能成为新的市中心，这对地方政府的吸引力不言而喻。

　　王健林表示：“我经常讲，商业管理是万达的核心竞争能力，一定要重于建设团队。”据记者了解，万达对商业管理公司干部配备的级别和即将要调整的级别都比其他建设系统的要多，不仅人员配置上高于它，而且在内部的工资上也实行同等待遇。

　　另一方面，王健林强调，当管理出了问题的时候，要善于研究和解决问题。王健林表示，任何购物中心建设开业以后都会出现问题，万达也出过多个购物中心开业以后不旺、不火的现象，但万达通过会诊的方式予以解决。他表示，要敢于面对问题，不能回避。

　　华丽转身

　　“一个房产商不讲房地产讲文化是更可怕的事情。”王健林曾这样调侃自己。

　　就在万科、龙湖、保利等国内排名前20名的开发商不约而同地加大对商业地产的投资比重、连娃哈哈等非地产商也纷纷转型试水商业地产时，王健林却选择了跳出“红海”——向文化旅游产业打舵转向。实际上，当选福布斯中国大陆地区首富，其旗下的娱乐文化业务功不可没。

　　9月份，他还专门请来莱昂纳多迪卡普里奥(Leonardo DiCaprio)和约翰特拉沃尔塔(John Travolta)，为他在青岛斥资488亿人民币打造的迷你好莱坞的奠基仪式助阵。而文化、旅游已成为王健林逢人必谈的话题。王健林表示，要实现‘十二五’提出的2020年中国成为全球最大的消费品市场的目标，就要形成新的创新消费热点，要扩大文化、娱乐、健身、休闲消费。”

　　不过，经过王健林的多年苦心经营，万达已是国内商业地产的龙头，为何还要自找麻烦主动转型做文化产业？王健林认为做文化比做地产更有成就感，“一个好的文化项目能影响几十年，甚至几百年。哪种项目有这种成就感。”

　　“万达要做百年企业，就要拥有百年企业的物质基础，房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流，所以必须向文化旅游转型。”王健林强调战略转型的重要性，“到2020年，万达房地产收入占集团总收入的比例将降到50%以下，届时万达将不再是房地产企业，而是成为综合性企业。”

　　2005年，万达进入文化产业最早是从电影院开始。原因看似简单，就是在王健林看来，每个购物中心里面都应该配一间电影院。然而中国的电影恰恰从2005年开始腾飞，从2006年到2012年每年都增长超过35%。2008年万达进军旅游业，长白山度假区已经开业，掀起中国白色旅游的开端。

　　在他所规划的“文化帝国”蓝图里，万达旅游文化城颠覆了传统的概念，包括了舞台秀、电影娱乐科技、大型游乐主体公园等概念，突出了文化和商业内容，每座万达城的投资都在百亿元以上。

　　资料显示，2012年，万达文化产业收入208亿元，按照王健林的设想，文化产业收入到2020年达到800亿元，进入世界文化企业前10强。届时万达地产类收入要下降到45%以下，万达由此转身为一个消费型企业。

　　王健林说，做企业一定要顺势而为，看准国家的经济大势，“顺着势做怎么做怎么有”。“万达综合体模式毕竟还有模仿者，那我就想创造一个将来根本不可能有模仿者和竞争者的模式。文化旅游城会彻底从知识产权上排斥所有的竞争者，有钱你也搞不了。”王健林说。

　　敢闯敢拼

　　如今，万达也将触角慢慢伸向海外，26亿美元收购全球第二大院线AMC，30亿美元投资俄罗斯旅游业，3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，7亿英镑在伦敦建设超五星级万达酒店等。万达在国际化道路上再下一城。

　　他认为企业家精神最核心的有两点，一是创新精神，就是敢闯敢试，敢做别人没有做过的事；二是坚持精神，锲而不舍。在这种理念的指导下，王健林带领万达商业帝国纵横驰骋、所向披靡，成为一个难以效仿的样板。

　　去年万达用26亿美元并购了美国第二大院线公司AMC。当时北美影业市场低迷，AMC深受债务所累。王键林不同于中国另外一些地产商，没去抄底美国郊区的别墅，看上了电影业的“价值洼地”。王健林趁着这些投资者“甩单”心切，一举实现全额收购。只经过一年整合，2011年还亏损1.8亿美元的AMC公司，去年就完成盈利5800多万美元。

　　今年前6个月，AMC收入达到13.4亿美元，同比增长2.6%。持续运营业务盈利为4110万美元，相比去年同期几乎翻倍。8月30日，AMC娱乐控股公司向美国证交会(SEC)递交了上市申请，计划通过首次公开募股(IPO )筹资至多4亿美元为资本开支融资。

　　据万达集团方面表示，万达将会坚持“走出去”战略，按照现在这个速度，8年之内，到2020年，万达做到1000亿美金这个规模是完全可以的。所以这么大一个规模，一定要走出中国，这是从战略角度考虑。另外也能分散风险，不要把鸡蛋放在一个篮子里面，所以出于这个考虑，万达2012年年初宣布了一个十年的发展战略规划，就是希望十年之内成为全世界一流的跨国企业。所谓一流，至少也在全球100名以内。

　　王健林认为中国现在要实现民族复兴要靠一批具有世界影响的大企业。美国为什么可以将自己的企业扩张到世界各地。美国有接近200家、近300家的大企业。不能设想中国的GDP超过美国，但是我们也想2013年做到。

　　王健林说：“2020年，我就要退休了，但前提是我的收益至少要达到世界前列。如果中国有这样更多的企业和企业家的追求，可能我们的民族复兴的过程会加快。所以我跟我的公司，要保持这种激情。”

　　此外，王健林认为，2018年前中国电影票房收入将超过北美，2023年前将达到北美票房收入的2倍左右。世界电影市场的发展就在中国，原因一是逐渐富起来的13亿中国人口规模；二是每年超过4000块优质电影屏幕的产业发展速度。“世界电影人士谁更早认识到这点，谁更早与中国合作，谁就能更早受益。”

　　“头两次并购都选择在世界上经济最发达的两个国家进行，表明万达国际化战略的基本方向，就是首先选择在经济发达、市场成熟的国家进行投资、并购。万达国际化战略的基本理念是‘并购为主，投资为辅。’坚持的一个原则是，围绕万达集团相关业务，在文化、旅游等方面进行并购。”王健林认为，尽管万达国际化的步子大了点儿，快了点儿，但思路还是很清晰的。

　　“我现在做文化、做旅游，都不是为了顺应一时半会儿的形势调整，是为万达今后20年储备核心竞争力。如果你做事情只看这一年两年，好了就猛做，不好就瞎做，这个企业一定不能成为行业龙头。”王健林说。

　　不过，另外一个不能回避的话题是，最近十年的福布斯中国富豪榜，几乎没有人能够蝉联榜首地位，其中有些人甚至已经销声匿迹。能做多长时间的首富，对于王健林来说也许并不重要，毕竟钱多了也就是个符号。如今如何把自己的企业变成百年老店，形成世界知名的中国品牌可能才是摆在王健林乃至中国所有富豪面前最需要解读的难题！

关键词：王健林,万达,房地产