开发商下调价格预期 公寓畅销靠拼“跌”？

虽然曾有业内人士预言，随着广州住宅放松限购的可能性越来越大，加上近期公寓的供应量加大，原本对住宅有一定替代作用的公寓产品的销售量将会有所下跌，但最近一个月以来，新开盘的南沙金茂湾和南沙万达广场的销售情况都不错，前者首推公寓更创下了“半日光”的佳绩。早前大壮国际广场7月首期公寓开盘便日光，二期开盘的121套公寓也基本售罄。近期公寓的畅销靠“拼跌”吗？

拼“跌”？

“为什么公寓畅销？还不是靠价钱优惠？！”对于近期公寓的畅销，有住宅开发商如此评价。事实似乎也是如此，今年下半年的公寓供应量大增，不少开发商也下调了价格预期，以相当优惠的价钱开盘，如7月开盘的大壮国际广场平层公寓带装修单价1万元/平方米左右起，附近的公寓盘售价在1.4-1.5万元/平方米，而该项目近期推出的三期中低楼层公寓，最低报价为8888元/平方米起。

无独有偶的是，10月底南沙万达广场开盘，最低价也为“7字头”，还带精装修，大大地低于市场的预期。而11月1日开盘的南沙金茂湾的首批LOFT公寓毛坯起点价为8888元/平方米。但细看近期公寓的报价，不难发现，价钱虽有优惠，但幅度并没有所想像的那么大，如南沙万达广场均价是9000多元/平方米，而且是平层单位，若折合实际的使用面积，与当年最高峰时的南沙创鸿汇相比，其实并没有跌多少。而南沙金茂湾首批LOFT公寓的毛坯均价为1.1万多元/平方米左右，至于大壮国际广场的最新报价，LOFT单位精装均价约1.3万元，平层单位精装均价约1.1万元。

拼“叠”！

价钱小幅优惠是旺销原因的一个方面，另一方面，近期新推的公寓产品，在产品设计上都有不少创新，特别是LOFT公寓，这种一层可当两层用的产品，由于有更大的发挥余地，更是“叠”出了创新。

以南沙金茂湾为例，公寓层高5米，从空间设计上来看，即使将整套公寓的面积全部间隔成两层，也不至于很局促，比通常高4.5米的公寓更有优势。公寓虽然是毛坯交楼，建筑内还有很多可以媲美豪宅楼盘的高端配置，如交楼带可视安防系统，还具备智能化功能；采用国际纳米技术净水系统，达到饮用水标准，还设置了全覆盖的户外WiFi系统。

层高4.5米的公寓也有创新之处，公用走廊有3米左右的层高就足够，而LOFT公寓则有4.5米的层高，奥园康威广场利用了两者之间的高差，将公用走廊上方1米多的空间利用起来，形成了对LOFT公寓夹层直接开口的储藏室。11月初正式开放新LOFT公寓样板房的萝岗奥园广场再作创新，这个“偷”出来的走廊上方空间形成了公寓二层一间房的榻榻米，整套公寓的空间因此阔绰了许多，50平方米左右的竟可以设置出三房两厅还两层都带卫生间的单位。据了解，该楼盘的公寓单价虽可能高于周边楼盘，但是别人同样面积的产品只能做成一房、两房，就产品总体可使用面积的单价来说，就有值得一提的优势了。

拼“爹”！

不光要拼价格，拼设计，做公寓产品也还要拼“爹”！有公寓楼盘的开发商如此形容。而所谓拼“爹”，就是开发商的品牌、管理公司的实力等。像南沙金茂湾或者广州的多个万达广场之所以畅销，很多投资者都是冲着开发商的名气、实力而来。

还有一些开发商，则通过引入“外援”来增加软实力。像萝岗区某公寓项目，近期就引入了某知名的物业管理公司，以弥补开发商知名度相对不足的缺陷。还有一些公寓项目，则通过引入酒店管理企业提升公寓的回报。像四海城，借助开发商与长隆集团是兄弟企业的优势，对二期公寓推出反租投资计划，可提供为期5年、每年6.5%的回报。奥园城市天地则和康辉国旅、精品连锁酒店维也纳合作推出返租回报，带10年租约发售，保底租金4000-4800元/月。“首付一成后，在此后的十年内几乎就不用再给月供，有投资者这样算了一笔账。”据悉，由于返租这一招数行得通，近期萝岗奥园广场也有计划引入类似的投资计划。

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