春节回乡买铺投资 要防二三线城市商业泡沫风险

　　-二三线城市商铺价格便宜，将吸引不少“新广州人”买乡买铺投资。(资料图片)

　　-在二三线城市，市民买铺不能单看图纸和模型，要了解商场所在位置的商业气氛。　(资料图片)

　　慎买“楼花”，谨慎看待“返租”

　　去年以来，随着限购令在二三线城市实施，商用物业，特别是面积小、总价低的小商铺，已成了不少“新广州人”回乡投资的一大选择。今年春节，广州楼价涨得更高，本地小面积主题商场铺一方面供应稀少，另一方面因价格高涨投资门槛越来越高，令人却步。有业内人士预计，随着小面积主题商场铺项目在二三线城市快速扩张，这类产品超低的价格和每年高达8%-12%的“返租回报”，将吸引越来越多“新广州人”目光。究竟二三线城市商铺的投资有没有风险？如何才能保障自己辛苦挣来的钱不会被人忽悠呢？新快报记者特别请教业内专业人士，提前为准备回乡买铺的“新广州人”打好预防针。

　　案例

　　老家住宅限购只能买铺投资

　　一年一度春节长假又将到来，“新广州人”蔡小姐收拾行李准备回福建老家过年，在期待与家人高高兴兴团聚的同时，蔡小姐也正筹划着，能不能在老家买一间小商铺作投资。

　　提起在广州投资买房，早年已入了广州户口的“新广州人”蔡小姐非常无奈。“这几年广州楼价涨得太快了，我手头好不容易积下的三四十万元，原来想在广州买个房或者买个什么商铺作投资的，但房子越等越贵，商铺的入市门槛也越来越高，我这点钱根本不可能在广州买到什么，不如把钱带回老家去投资！”

　　但令蔡小姐尴尬的是，虽然自己在老家土生土长，但自从入了广州市户口，一回福建老家，蔡小姐就只能算是“非本地人”，想买房会被限购。去年国庆时蔡小姐回乡，发现老家已有不少小面积主题商场铺在卖，价格非常便宜，二三十万元，甚至几万元都能投资，发展商还承诺有返租回报，让蔡小姐觉得颇为心动。只是当时回家时间太短，没来得及仔细看。趁着春节假期长，蔡小姐决定好好在老家看看铺，合适的话，就买一间当“收租婆”。

　　现状

　　二三线城市主题商场铺监管少风险大

　　据了解，目前不少二三线城市的主题商场铺，大多与广州前几年的情况相似，发展商都把有3-5年的“统一经营”期做旺商场作为商铺的一大卖点来宣传，而且“统一经营”期间的返租回报高达8%-12%。另一方面，不少主题商场还宣传自家有经验丰富的“统一经营”团队，而且这些团队还大多自称来自广州、香港，以其在广州和香港成功运作的项目作噱头。

　　但值得一提的是，自去年“3·15”过后，因为小面积主题商场铺频频爆出迟交铺、办不了房产证、开不了业或开业后经营不善等负面消息，小面积主题商场铺投资风险备受社会关注。去年初至今，在广州市政府相关部门大力监管之下，广州的小面积主题商场铺市场已逐步走向规范化，买家的投资风险也一定程度有所降低。

　　但是，与广州相对成熟的商铺市场大为不同的是，目前在大多数二三线城市，方兴未艾的小面积主题商场铺热潮却明显缺乏充足的监管，一些在广州已早被制止的销售行为，在二三线城市却仍“行得通”。比如说在广州，目前已规定裙楼商铺如果想改规划“大拆小”散卖，通常都只能分拆成最小20平方米的铺，而且都需要有经验充足的经营管理方进行管理。而一手商铺需申请到预售证后才能开卖，二手商铺需有房产证才能交易。而且广州不少在售的主题商场铺绝大多数是已建好的现楼，就算商铺仍是图纸上的一小块，现场还没有间隔出来，但至少商铺所在的那栋楼是一早建好的，看得见摸得着，也有了整栋楼的房产证。可在一些二三线城市推售的主题商场铺，却有不少项目目前仍只是在建性质，有的甚至还只是“楼花”，整个商场只是挖了个坑，还没有建起来，只有图纸就已开始卖铺了。需再等上两三年才能交铺，再加上开业头3-5年的“统一经营”期，商铺买下来后，要5-8年后才交到小业主手中，这样投资的风险会相对增加。

　　专家提醒

　　出手前先考察商业氛围

　　对“新广州人”在老家买铺的计划，中原地产商铺部总监法永能指出，对商业地产的投资客来说，出钱买商铺，除了产品本身以外，最关键的还是要看投资回报，也就是商铺交到自己手中时，能租多少钱，价值能不能上升，这主要还是要靠商铺周边的商业氛围。广州毕竟是一线城市，有成熟的商圈和业态，但一些二三线城市商业仍在起步阶段。虽然近年来，二三线城市的商业地产也如雨后春笋般蓬勃发展，但是有些城市规模不大，人口不多，却一下子建起了多个大型商业中心，有些项目在后期招商、运营都困难重重，商业地产的泡沫已开始在二三线城市显现。因此，对投资者来说，在出手前一定要考察好商场周边是不是有较为成熟的商业氛围，如果周边商业氛围仍冷淡的话，投资主题商场铺的风险就会更高。除了地段商业氛围外，商铺发展商、经营管理方的实力也非常重要，不要被所谓广州、香港经营团队的花哨包装所迷惑，最好要打听清楚发展商或运营团队在本地有没有成熟运营案例，真正的运作情况如何。

　　另外，因为一些二三线城市对商铺销售的监管远不如广州完善，如广州对“楼花”销售有严格的限制，建筑主体没有建好的商场不能销售，也严禁期楼商铺搞售后返租，但很多二三线城市仍然缺少这方面的监管，有的商场挖一个坑就能卖铺了。如果投资购买商铺“楼花”，一旦开发商“走佬”，投资者的付出将血本无归，所以说，对“新广州人”来说，回乡投资商铺，一要看好地段，二要考虑发展商及经营方实力，三是要慎买“楼花”。

关键词：投资,风险