“央地联动” 此次能否为楼市降温

　　3月31日,地方版楼市调控细则陆续公布。记者第一时间连线有关专家和业内人士点评这些政策,普遍认为这些政策总体呈现从严基调,将为市场降温,同时尚有完善空间,关键在于落实。

　　总体呈现从严基调

　　综观已经出台的地方版调控政策,受访专家和业内人士认为,总体上呈现出从严态势。

　　表现一,一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后,原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。北京对本市户籍单身人士购房做出规定。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题,北京第一个出台细则,对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。

　　表现二,房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格,扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”中原地产市场研究部总监张大伟表示:“这意味着要扣除CPI,也就是物价上涨因素,因此更严格。”

　　表现三,一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说:“广东对住房信息系统联网提出时间表,要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”

　　政策尚有完善空间,重在落实

　　从地方版楼市调控细则来看,现阶段,重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识,但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民说:“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子,而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为,因此,地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”

　　刘卫民还建议,应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低,成交价差会较大,个税会较高。但这是制度转换和历史原因形成的,并非是投机造成的结果。因此,应在实施细则制定中给予一定考虑。

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说:“我关注的是政策的落实情况,如北京、重庆和合肥出台的政策中明确提出,2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入公租房保障范围。如果这项举措能够确保落实,就是得民心顺民意。”

　　改变市场预期,为市场降温

　　地方版楼市调控政策密集出台,将对市场产生怎样的影响?张大伟认为,改善需求受到影响最大,“各地的政策都明显影响了第二套房,也就是改善性需求,信贷等政策也明显收紧。预计对市场的影响也将首先体现在中端市场。”

　　刘卫民表示,在3月份“国五条”出台后几周内,部分城市的二手房交易量出现“末班车”效应,交易量大幅上升。随着各地调控细则出台和相关政策明确,这种短期效应将逐渐消失。由于限购区域扩大、限购标准提高,将打破一些城市的住房供求格局,住房市场将面临新一轮的调整和平衡过程。

　　房企与银行或间接“配合”调控

　　新华社北京3月31日电(记者杨毅沉孔祥鑫郑钧天)3月最后两天,北京、上海、重庆等直辖市和其他一线城市按规定出台楼市调控地方版细则,加上此前广东公布的调控细则,以及国务院规划出台不动产统一登记制度,从中央到地方,从限购、限贷到税收、信息联网,新一轮调控政策升级为“史上最严”,有望在二季度让楼市停下上涨的脚步。

　　就在调控政策陆续出台、市场预期转向之际,不少房地产开发商却逆势上调销售目标。万科、招商地产、恒大地产、碧桂园、保利地产等国内重量级开发商最近半个月纷纷公布了2013年的销售和开发目标。大部分开发商逆势上调今年的开发面积、销售金额以及业绩增长指标。

　　根据逆势上调的目标,房企加大借债力度和开发增量。32家已公布年报的上市房企2012年末总负债超7700亿元,总的资产负债率高达72%以上。与此同时,这些公司手中存货总计价值6092亿元,较2011年末上升20%以上。

　　业内专家表示,房地产开发商存货的大规模上升,并不是传统意义上单纯去囤积商品房,其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。浙商证券研究所所长邓宏光认为,房企在全国范围内加大开工建设,将对新房市场的供需平衡起到积极作用。

　　在这种情况下,四大银行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示,将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间,不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度,并在一定程度上增加了贷款成本。对此,北京银行一位一线人士表示,不管是二套房还是首套房,现在的贷款成本都有所上升,银行更加谨慎,房贷总量或将有所下降。

　　-链接 深圳目标:新房价涨幅低于人均可支配收入增幅

　　据新华社深圳3月31日电(记者赵瑞希)3月31日,深圳出台“国五条”实施细则,房价控制目标为2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。深圳要求,引导房地产开发企业理性定价,促进中低价位普通商品住房和保障性住房的有效供应。完善房地产价格评估技术,发挥其在房地产税收征管中的积极作用,继续加强存量房交易税收征管工作,并根据房价变动,适时、适当调整征税评估价格。

　　天津承诺:将增加保障房、普通商品房及用地供应

　　据新华社天津3月31日电(记者张泽伟)3月31日,天津市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,其中明确提出2013年新建商品房价格控制目标是,保持住房价格稳定,新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

　　天津将增加保障性住房、普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量,全年新建住房用地计划供应1785公顷,其中保障性住房用地415公顷。《实施意见》要求强化房地产市场监管,各区县政府和有关部门要切实承担起稳定房价的工作责任,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈；对问题严重的,要追究责任。(记者杜宇)

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