倒按揭以房养老4城市试点 保监会严控市场风险

　　仍适用大数法则

　　参与试点产品设计的人士认为，该产品仍适用保险的大数法则。“承保的业务足够多，范围更分散，局部房价波动风险是可以对冲的；再把时间拉长，房屋仍是目前抗通胀的最佳投资品。”

　　不可否认，房屋范围和属性分散也意味着评估难度和管理成本的上升。“对于房屋类型，考虑到分散风险将尽量扩大承保面，对于房屋属性、年代、质量等不能限制得太狭窄。”他说。

　　值得注意的是，试点政策讨论阶段，起草者们一致认为应考虑70年物业类型，但征求意见稿中保监会并未做出严格界定。这意味着，只要风险收益可以平衡，抵押物也能选择商用等其他物业类型。

　　对于70年产权争议，上述人士认为，最新物权法“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”规定，可控制大部分政策风险。

　　银保倒按揭现新模式

　　与本次保监会主要针对保险公司开发反向抵押养老险不同，建信人寿与上海银行正探索一种银保合作模式，远期房市波动风险由银行承担。

　　保险公司只将现有终身年金产品与银行对接。银行拓展客户，并评估客户用于抵押养老的房产价值，一次性“贷款”给客户一笔钱，用于购买建信人寿终身年金产品，趸交保费后，领取年金直到身故，身故后由银行处置其房产。

　　“与房屋相关的所有风险都是银行承担，银行实际给客户的现金值较房屋评估值会打较大折扣，以控制远期房产市值波动风险。”建信人寿内部人士透露。

　　此次保监会对展开试点的单个保险公司接受抵押房屋的评估价值总额有限制，占上一年末总资产的一定比例，且单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款额不得超过500万元。

　　“初期房屋处置主要依靠拍卖来变现，随着市场成熟，也可以像美国那样有专属的融资和实现现金流渠道，例如资产证券化等。”上述寿险公司高层说。

　　从业险企注册资本不低于20亿/

　　据记者了解，所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。而这项业务的简称，就是通常说的以房养老。

　　保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。据介绍，反向抵押养老保险属于商业保险范畴。开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。

　　《征求意见稿》中明确表示，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，保险公司参与以房养老试点也是有要求的，即包括开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。

　　根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

　　有不愿具名的险企人士向《每日经济新闻》记者透露，如果是参与型的话，假如以后房价上涨的话，老人也可以每个月多拿到一定的增值年金。如果是非参与型的话，每个月的领取金额将是固定的，在房产增值之后，其领取金额也不提高，而房产增值部分所带的金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能会更简单，更像一个非固定期限的贷款。对于具体的保险产品来说，各家保险公司可以根据这两个大的框架，来自主来设计产品。

关键词：以房养老,保监会,保险公司