险企养老地产高处不胜寒：产品门槛200万元

　　养老产业尚处于探索期，但对此热情有加的保险企业，从去年开始就纷纷四处出击，不过，其在拿地开建项目后，运营模式仍然待解。继泰康、新华推出挂钩保险产品外，合众人寿采取普通养老院的经营模式外，其他保险“大佬”表示还在探索之中。

　　泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”缴费门槛为200万元，如此“高端”的养老让普通人望之叹息。

　　《证券日报》保险周刊记者在近日召开的北京市朝阳区卫生事业发展大会上获悉，北京市“医养结合”试点将在朝阳区逐步推开，相应的扶持政策及相关行业规范及标准、质量评价体系，也将在3月下旬制定推出。从一定意义上来说，此项政策是政府对居家养老的政策倾斜，惠及民生，但对于盈利性养老机构来说，似乎忧大于喜。

　　有业内人士表示，一方面，对于盈利性养老机构来说，如何做好服务以吸引更多潜在客户入住，已经变得越来越急迫，而对于保险企业，其巨额的投资能否获得预期回报仍未可知。

　　市场窄费用高

　　随着市场和政策的放开，2012年成为各大保险企业发力养老地产的元年。各大险企也将市场定位在高端养老上，并纷纷圈地上马项目。作为险企中第一个吃螃蟹的泰康人寿，董事长兼CEO陈东升在去年投建昌平小汤山项目时表示入住泰康养老社区的资格是投保泰康推出的挂钩产品——“幸福有约终身养老计划”，其缴费门槛为200万元，分为趸缴和期缴两种方式。

　　同时，中国平安去年年末投资170亿建设的浙江桐乡养老社区项目采取“租售并举”的模式运营，可进行产权买卖，同时考虑与保险业务的挂钩。同样，这对于普通的养老者非常“高端”。

　　某知名养老产业基金投资副总经理柳明鹤对记者表示：“目前70%的养老产业并没有明显盈利。一些知名的养老品牌，其入住率也不高，平均维持在30%的水平。”

　　之所以入住率偏低，高额的费用是老年人望而却步的原因之一。据了解，所谓高端养老模式，主要包括CCRC养老，即“持续性照顾退休社区”、异地养老等。CCRC养老的代表机构是三亚海棠湾国际养生社区，其功能主要有CCRC社区、养生(酒店)公寓、主题酒店(会所)、养生运动中心、主题养生谷、养生文化学院、养生博物馆等，如此周全的服务项目，主要采取销售物业产权，售卖会员卡等形式进行销售，价格自然不菲。

　　盈利模式仍待考验

　　目前，养老地产普遍存在三种盈利模式。“形象点说第一种类似传统房地产的模式；第二种类似酒店式的模式；第三种类似城市综合体模式，即房地产与酒店的结合。”上述养老地产内部人士对记者表示。

　　传统的房地产模式即向入住人员收取不菲的费用，这笔费用或称为风险保证金，或为入会费。“地产公司通过此模式力求一次性地快速回笼资金覆盖成本。将府庄园、九华山庄等采取的均是此种模式。客户通过保险产品的投保从而获得入住资格，实质上等同于此种模式。而最终是否盈利，即保费是否能够覆盖养老成本仍待考证。”该人士表示。

　　第一种模式是典型的高押金低月费模式。而酒店式模式与其相反，通过每月缴纳高租金获得入住资格。而房地产与酒店的结合则通过多样化的服务回收成本。

　　但盈利模式的多样化并未带来行业的大范围盈利。从中国的国情来看，至少还需10年以上的市场培育。

　　险企战略上的配套产业

　　尽管如此，养老产业的美好前景仍是资本追逐的焦点。

　　“投资方看重的是养老产业链条上的其它配套板块的投资机会。诸如医疗、餐饮、娱乐、护理培训等。”柳明鹤表示。“养老产业的投资特点决定了投资回报的长期性，投资方在进来时都做好了打长期仗的准备。”

　　据了解，养老产业因涉及地产、老年社区、养老护理、养老管理、护理培训、老年教育等多行业，已是名副其实的产业集群。“当这个产业链上的每一个环节都处于可复制状态的盈利状态，意味着养老产业已经进入成熟状态。”

　　而在目前的探索期，资金雄厚的投资方的作用不可小觑。“地产商，保险资金，私募资金是行业探索的主力军。”柳明鹤表示，“目前的行业态势是三雄并起，大家都处于探索合作，共同努力的阶段。”

　　对于是否看好保险资金入场时，柳明鹤表示养老产业是保险企业在战略上的配套产业，其产品的推出对于盘活现有客户，产品的二次开发等具有重要意义，对于养老行业快速形成养老有巨大的推动作用。

　　在诸多养老基金中，政府引导型基金是养老产业基金的主力军。平安不动产的桐乡项目负责人曾经表示，保险公司的投资多依赖自有资金进行开发。在一定情况下，可能会引入第三方资金。

关键词：房地产|盈利模式