投资性房地产遭严查 新计法恐引发险企增资潮

公允价值变动收益成提升偿付能力会计游戏 地产投资新计法恐引发险企增资潮

投资性房地产备受险企青睐，一方面是因为地产投资周期与险资相匹配，另一方面也因为目前地产投资收益处于上升期，借助公允价值估值的会计游戏实现资产增值提高偿付能力水平。这也为地产收益下滑时险企资本金吃紧埋下了隐患。近期，保监会对投资性房地产公允价值计量叫停，并严查投资性房地产项目，不少涉房险企的偿付能力等考核指标恐将被重新认定，势必引发新一轮增资潮。

27家险企投资性房地产超千亿

寿险公司热情远高于财险

自2010年保监会放开险资不动产投资，2012年以来，保监会相继发布多项新规拓宽险资投资领域，如2012年发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，就再度对险资投资不动产范围和比例进行松绑。而今年初保险不动产投资比例再度被提高至30%。

一系列松绑政策成为不少险企投资地产的契机。据北京商报记者统计，去年有27家险企投资性房地产规模已经接近1025亿元，较上年增长约七成。而今年这种势头仍在延续，据保监会副主席陈文辉透露，今年一季度末，保险机构投资性不动产规模754.87亿元，总体规模不大，但较去年同期增长96.22%，增长速度较快。

据悉，目前险企的不动产投资中投资性房地产占比较重，一方面大量险资在寻找投资渠道，另外不动产投资解决了保险公司资产负债匹配的问题。据了解，寿险保单的有效期都是10-20年,经过加权平均得到的负债平均久期也在十年以上。

在寿险领域，平安人寿居于榜首，投资规模从2012年底的144.8亿元提升至去年底的182.64亿元，紧随其后的为生命人寿，其投资性房地产规模达到128.6亿元，此外合众人寿该领域投资规模也达80.9亿元，而泰康人寿、太平人寿、人保寿险等保险公司投资性房地产规模都在数十亿元，其中人保寿险为52.3亿元。

在财险领域，有9家财险公司参与投资性房地产，仅人保财险、安邦财险去年规模超过百亿元，其中安邦财险投资规模达157.3亿元，也在非上市险企中拔得头筹，华安财险投资性房地产规模为10.27亿元，都邦财险投资性房地产规模为2.13亿元，而渤海财险、安诚财险、浙商财险等几家涉足投资性房地产规模都比较小，从几百万元至数千万元不等，其中国元农业投资性房地产规模最少,仅557.4万元。

会计手段变法粉饰业绩

投资性房地产遭严查

随着险资不断涌入投资性房地产，一些问题也随之而来。个别险企在对投资性房地产进行公允价值统计时，不是单纯的依据事实来评估资产，而是借不动产再评估甚至滥用公允价值计量的方式充实账面，以达到提升业绩以及偿付能力的目的。因此，保监会近期下发《清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》（以下简称《通知》），叫停投资性房地产公允价值计量模式。

事实上，新会计法则中指出，对于投资性房地产的计量方式，保险公司可以在成本计量和公允价值计量两者中选其一，而一旦选择后者，就不能再更改为前者。此次《通知》又明确，保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，在新标准实行之前，采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。

那么一个会计手段的变化又是如何被妄加利用的呢？一位不愿具名的业内人士在接受北京商报记者采访时指出，通常而言险企收取大量保费，需要借助提高投资收益甚至增资等模式来保证偿付能力，有时增效并不顺利，因此玩会计游戏成为了一种选择。例如，某公司投资地产后，按成本计量的方式，其成本为1亿元，而通过公允价值计量的方式，隔一段时间可对这个项目进行再评估，而随着地产市场的上升，其估值也可能顺势增至2亿元甚至4亿元，有的公司不断将收取的保费进行地产投资，只要定期进行评估就可以使偿付能力提升。

而这种评估的前提是地产等投资领域处于上行阶段，通过滚雪球的方式其面临的风险也日益加剧，一旦行业下行，那么通过这种方式来粉饰业绩的公司，很可能偿付能力将出现严重不足。

北京商报记者在统计中发现，去年投资性房地产领域迅猛加码的公司，如正德人寿、安邦人寿、生命人寿、国华人寿、安邦财险等公允价值变动都较大，有的公司公允价值变动收益（资产或负债因公允价值变动所形成的收益）也大幅提高，有的甚至增长十几倍，不过也有的公司尽管投资性房地产规模扩张，但其公允价值变动收益增幅很小甚至减少，如长城人寿年报中就指出，去年并无新增计量的投资性房地产产生的利得，其公允价值变动收益从2012年底的0.26亿元降至0.19亿元。

个别险企财务指标或被重述

地产投资热情能否持续待检验

保监会此次还要求保险公司对投资性房地产投资情况进行报告，对于以公允价值计量的投资性房地产逐项审核。而各家公司也要将每项投资性房地产公允价值确定的依据，包括公允价值能够持续可靠取得的证据、中介机构出具的评估报告等进行上报。

这样一来，那些依据并不充分的资产评估恐怕难逃监管层的视线，而其不规范操作也将面临整顿。此次《通知》也表明，对于已经采用公允价值计量的投资性房地产，以2014年3月31日账面余额为基准，不得再确认新的评估增值，那么保险公司将不可能再通过公允价值计量的方式来提升业绩以及偿付能力。 从北京商报记者统计的结果来看，去年大手笔进军房地产的险企，除安邦财险偿付能力从2012年底的1199%提升至1536%，其他大部分偿付能力普遍呈下滑趋势，其中国华人寿从205.8%下降至153.58%，正德人寿由182.7%下降至153%，生命人寿由198%下降至168%,合众人寿则由123.5%略微提升至124.83%。

值得一提的是， 保监会还将对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯。

从各家公司的年报来看，尽管公允价值变动收益不仅来自于投资性房地产，还可能来自于股票等其他投资，但却与投资性房地产有着脱不开的关系。如正德人寿去年底投资性房地产规模20.2亿元，全部为新增规模，而其公允价值变动收益也从2012年底的0.81亿元增至9.33亿元，增长了10.52倍；安邦财险去年底投资性房地产达157.3亿元，全部为新增规模，其公允价值变动收益同比增长7.8倍至67.1亿元；生命人寿也由2012年底的103.2亿元增至去年底的128.6亿元，随之其公允价值收益也增长1.34倍至18.6亿元，而其净利达53.56亿元，居非上市险企之首。国华人寿投资性房地产规模从10.37亿元增加至18.8亿元，其公允价值变动收益也从497万元提升至2.8亿元。

而在保监会此轮严查中，恐怕一批公司明年的业绩也将大变脸，而且可能将迎来新一轮的增资潮，不动产投资短期内不再实施公允价值计量政策，很可能会影响险企布局投资性房地产领域的热情。（记者 刘伟）

关键词：投资性房地产,公允价值,人保财险,久期,增资