内地十年来每次房产调控都遭遇报复性上涨

　　为遏制房价持续大幅上涨的态势，京、深、沪等房价领涨全国的一线城市近期接连出手加强调控。而四大一线城市中唯一一个“按兵不动”的广州，有业内猜测，其“穗N条”也将会很快出台。

　　财经评论员马光远表示，临近年底，如果调控从严仅仅是为了给统计数字一个交代，那就是在“作秀”，一些“突击式”的调控只会加剧供需矛盾。

　　意在应对年考？

　　11月1日，中国指数研究院发布《2013年10月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，数据显示，10月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨1.24%，已连涨17个月，并且涨幅比9月扩大0.17个百分点。

　　根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，房价涨幅过快的城市依然多集中在北上广深等一线城市。北京、广州、深圳等9城百城住宅价格同比涨幅在20%~30%之间。

　　在房价连涨背景之下，北京、深圳、上海等一线城市接连出手调控，一个月内的时间，先后出台了“京七条”、“深八条”，以及“泸七条”。近日，广州传出官方消息，称“穗N条”已形成，待审核完成后择日发布，当地资深业内人士表示，“基本的招数估计都会有。”

　　上海公布的楼市调控“沪七条”，对非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”；而二套房最低首付也从此前的六成提高至七成。

　　此前的“深八条”、“京七条”，也推出多条措施，包括严格执行限购限贷、增加土地供应、加大保障房和安居房供应力度等。其中，北京更是在今明两年推出7万套自住型商品房，该房屋售价仅为周围商品房售价的70%左右。

　　尽管，一线城市在近期密集出台政策，加强调控力度。但在不少分析人士看来，“突击调控”或为完成年度任务。财经评论员马光远表示，临近年底，如果调控从严仅仅是为了给统计数字一个交代，那就是在“作秀”。一些“突击式”的调控只会加剧供需矛盾。控制价格应该自始至终，不应等到年底才发力。

　　而对于年度任务的完成情况，业内人士指出，不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。中原地产市场研究部总监张大伟认为，那些新建商品住宅价格涨幅超过10%的大中城市，想要完成年度调控任务已经基本无望。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“不管是待批即发的“穗N条”，还是已发的‘沪七条’、“深八条”“京七条”，出台背景基本是一样，都面临着‘房价疯狂上涨与楼市恐慌预期强烈及房价调控目标失控危机、考核问责来临’的情行。其调控加码的目的依然是以去投资化抑需求，稳定楼市预期，控房价完成调控目标。应对上面问责，关键是表明调控楼市的态度与控制房价的决心。”

　　报复性反弹在后？

　　从2003年起，中国便开始了长达十年的房地产调控，尽管严厉程度逐渐升级，但房价似乎陷入了越调越涨的怪圈，每一次调控后都会伴有报复性上涨。2013年初，号称“史上最严调控”的“国五条”出台，多地地方政府落实“国五条”有偏差，并未拦住房价的涨势，此次调控近乎落空。

　　一面是房价的持续上涨，一面却是房企赚得盆满钵满。在近日公布10月销售业绩的多家大型房企数据显示，万科、融创中国、绿城、河大等房企已完成或接近完成全年销售目标。

　　房企不差钱，在土地市场上更是表现频频，出手阔绰。全国土地市场不断被催热，各地总价地王和单价地王不断被刷新，土地出让金屡创新高。

　　新华网报道称，虽说“火药味”十足、调控的房价的决心也显而易见，但综合新政落地后，一段时间以来各种渠道的声音，突击性的“疗效”有限。央行上海总部调查统计部副主任顾铭德说，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%，提高二套房首付力度只能影响一小部分人群。

　　此外，“刚需”购房者的观望情绪再度出现，业内担忧，年底收紧政策恐怕会造成需求的积压。

　　有观点认为，北京、深圳、上海等多地陆续推出“突击性”收紧政策后，虽然短期内市场热度持续降温，但会打乱市场秩序，埋下“报复性上涨”的隐患。压制需求一旦集中爆发，必然导致房价暴涨。

　　以北京为例，从2010年4月份开始，北京的楼市调控就选择了“强硬”的行政方式，从最早的限贷、限购以及限制外资，到今年的限制预售审批，行政调控手段逐渐升级，行政措施和执行细则也更加严格。然而，持续上涨的高房价也带动了房租的增加，已让越来越多人开始考虑逃离北京。据中原地产市场研究部总监张大伟介绍，从2012年初开始，北京房价已连涨超过20个月。

　　三中全会公报：房产税未被提及

　　实际上，一味用“堵”的办法已经很难治理中国房地产市场的顽疾。北京大学房地产研究发展基金中心副主任杜猛此前曾表示，用行政手段去干预市场，它是一个堵的行为，越堵它就有可能越会报复性上涨。而且我们这么多年，十年来的每一次房地产调控，每一次都报复性上涨，它不是我们调一次达到目的一次，只是起到一定作用。我们最终的目的是市场化。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，市场已经到了必须出台长效机制的时期。当前行政色彩浓厚的调控政策作用毋庸置疑，但房价依然上涨有可能导致民众对未来市场信心不足。

　　12日闭幕的十八届三中全会的“公报”摘要中，并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容。此前，曾有业内人士建议，政府应加快推进住房保障和供应体系建设，尽快完善有关房地产的税收制度。更有猜测称，房产税可能是未来取代限购、限贷后的长效机制中的政策之一。

　　据中国房地产报日前报道，相关知情人士透露，“目前房产税改革方案已上报。之前传出的杭州、南京、深圳、青岛四个城市作为第二批房产税试点的方案因这些城市试点积极性不高而调整。”新方案可能不再进行试点，直接在热点的一二线城市铺开。

　　不过，10月底参加全国政协房地产长效机制调研的中国房地产研究会副会长胡志刚表示，建立房地产调控长效机制是大势所趋，但当前并非大面积开征房产税的最好时机。“前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，但相关的立法举步不前，错失了依法管窥市场的最佳机遇期。例如，面对限购和建立住房信息系统，从直辖市到副省级城市，再到省会城市及地级市，表面上都与中央保持一致，暗地里却不乏不断微调，偷偷‘放水’，都在与中央博弈，结果反而造成价格越限越高，需求越限越旺，住房信息系统迟迟建立不起来。”

　　他认为，解决问题的唯一办法是，建立房地产法律制度体系，在立法的基础上，再开展房地产税制综合改革。但房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，可能刚开始有作用，但时间长了，作用就衰减了，仅起到调节作用。而且，目前宏观经济没有企稳复苏，并不是大面积开征房产税最好的时机。同时，不能把房产税作为单一税种来实行，而应将房产税、交易税和法律相结合，将其设计成为市场高压线，规制人们的行为。

　　中投顾问产业与政策研究中心高级研究员郑宇洁认为，未来国家不会轻易出台全国性的房地产调控政策，除了必要的监督管理，不会再次用行政手段干预楼市的发展。市场化运作房地产行业发展是大势所趋。

　　(综合新华网、中国房地产报等报道)

　　附录：

　　北京版新政

　　出台日期：2013年10月23日主要内容：

　　1.对弄虚作假违规骗购的购房人，5年内不准在京买房，对企业协助造假的，冻结全部在京项目的手续办理。

　　2.进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管。

　　3.强化价格引导，严查变相涨价项目。对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市。

　　4.进一步严格差别化住房信贷政策的执行。

　　5.通过“限房价、竞地价”方式，加大自住型商品住房供应力度，满足中端需求和夹心层家庭需求。

　　6.对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房企，采取禁止其参加土地竞买。

　　7.加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。

　　深圳版新政

　　出台日期：2013年11月1日主要内容：

　　1.对第二套住房贷款首付比例提出了新要求，即贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

　　2.重申了国家有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定。

　　3.继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　上海版新政

　　出台日期：2013年11月8日主要内容：

　　1.落实各区县房价调控目标责任制，确保年度目标任务完成。

　　2.增加住房用地供应。

　　3.进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系。

　　4.对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

　　5.继续稳步推进个人住房房产税试点工作。

　　6.从严执行住房限购政策，外地户籍累计纳税记录由1年增至2年。

　　7.加强房地产市场监管。

关键词：调控|房价|地产