户籍改革能否让房价重新拐头向上

　　几个城市取消“限购”，就已经让市场不淡定了。谁知还有更猛的政策——城市户籍大开放，这意味着1亿人已经走在进城的路上了。

　　“城市户口”不再稀罕

　　昨天，国务院召开专题新闻发布会，解读最近出台的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。简单一句话理解，就是“欢迎进城！”

　　具体而言，对建制镇和小城市是全面放开，就是说基本没有门槛，只要有意愿、想落户，有合法稳定的住所，哪怕是租的房子都可以落户。

　　中等城市是基本放开，门槛比较低，只要有合法稳定的住所，合法稳定的就业，按照先后顺序排队，有意愿落户的一般也都可以落户。

　　对大城市能放开的也尽量放开，相对降低了门槛。其中，城区人口100万至300万的城市，只要有合法稳定就业，达到一定年限，并有合法稳定的住所，同时按照国家规定参加社会保险达到一定的年限就可以落户。

　　城区人口300万到500万的城市，则要适度控制落户的规模和节奏。对于500万人口以上的特大城市，这次《意见》是明确要严格控制人口规模，通过积分制度，建立公开透明的落户通道。

　　会助推房价上涨吗

　　政策的用意很明显，除了少数特大型城市，多数城市对人口涌入都是持欢迎态度的。

　　事实上，按照“新型城镇化规划”的三大目标之一，到2020年要解决约1亿农业转移人口落户城镇的问题。为实现这一目标，户籍改变必须先行。

　　此外，与之相配套的城市交通、产业引导也将逐步落实。这对这些城市的房价会产生怎样的影响呢？

　　毫无疑问，在这样的政策引导下，未来三四线中小城市(甚至包括少量的二线省会城市)将面临“人流”、“资金流”的持续涌入。

　　从中长期趋势看，是有利于当地楼市发展的。但应看到一个现实问题，目前多数三四线城市都已经经历了一轮房地产开发热潮，不仅地价高企，大量的新建住宅供应也透支了当地的实际需求。

　　因此，在这些地方短期内主要面临的问题仍是“去库存”，房价也呈向下调整趋势；户籍制度改革虽然是利好，要翻转目前的市场走势，恐怕还很难，但有可能起到托底作用，让“降势”不那么陡峭。

　　未来楼市趋势怎么样

　　除了“1亿人口进城”，“约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造”也已经启动，从目前来看，在未来5、6年时间里，房地产业还会有几年好时光。但房地产业长期保持高速发展也是不可持续的。

　　到了2020年前后，随着城镇化进程的基本完成，房地产开发量、需求量预计将大幅下降。也就是说，2020年之前中国房地产业还面临历史遗留的城市化的“盛宴”。那么之后呢——需求的下降将是大概率事件，这将影响市场的供给以及价格走势。

　　中国的房地产市场市场化的历史不长，上海、北京等一线城市的房价也是在本世纪初才开始明显上涨的，这期间还没有出现大的调整。

　　2010年、2012年的市场调整，实际上是在“政策调控”的外力作用下打破供求关系造成的。

　　而今年年初以来的房价调整，也是对2013年涨幅过大的修复。所以，从房地产周期理论来看，2020年以后市场出现系统性调整不是没有有可能的。

　　所谓“系统性”调整，可能平均幅度要达到30%，这意味着在某些区域市场可能房价下跌超过50%。届时，对于以房产为主要资产的中国人来说，可能迎来财富波动的分界线。

　　事实上，很多房地产商们已经看出这种趋势：万达在大力向文化、旅游转身；绿地向能源、金融、海外市场多元发展；而恒大则利用品牌优势直接向快消品渗透。

　　如果5、6年后楼市的系统性调整真将来了，目前我们能做什么呢？也很简单：没买房的趁房价调整“该出手时就出手”；买好了的嘛，尽量积累原始财富，到那时进场捡“皮夹子”。

关键词：户籍改革,房价