杨红旭：全国楼价不会大跌 房地产信贷风险可控

【导读】房地产按揭贷违约风险暴露， 多个地方紧急组织压力测试。

据经济之声《央广财经评论》报道，古希腊的西西里国王有个朋友名叫达摩克利斯，总羡慕国王的荣华富贵。于是有一天，国王让他穿上了王袍，坐在宴会厅桌边，桌上摆满了美味佳肴。当达摩克利斯举起酒杯，突然发现天花板上用马鬃倒悬着一把锋利的宝剑，差点触到了自己的头，当时吓得脸色煞白。这时国王说道：这把剑剑随时可能掉下来，我天天看见，它一直悬在我的头上，风险永远与权力同在。这就是著名的“达摩克利斯之剑”的典故。

对于富甲天下的银行来说，曾经带来丰厚利润的房地产信贷，现在由于房价连连走软，风险正如悬在头上的达摩克利斯之剑。为应对风险，目前，内蒙古银监局已着手摸底辖内银行房地产贷款情况，要求银行在8月内上报房地产逾期贷款和不良贷款的规模以及处置计划，长三角等地区的监管层也对房地产贷款进行了多次压力测试和风险摸底。房地产贷款形成逾期不再仅仅局限于开发贷，住房按揭贷款逾期违约风险也开始暴露。

在中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立看来，房地产不良贷款的问题现在才刚刚显露出来。

经济之声：一家国有大行内蒙古分行一位高管透露，这家银行在当地的房地产贷款有40多亿元，今年出现了按揭贷款逾期的现象。房地产不良贷款，现在是不是已经露出了冰山一角？

尹中立：现在的问题刚刚显露，这是毫无疑问的。房地产贷款的风险实际上主要取决于两个因素：第一个因素是买房人或者说贷款企业负债的比例太高，杠杆率太高。尤其像温州最典型，温州很多私人企业主或者是个人，实际上是通过高利贷的方式来借钱，然后再通过银行的借款来按揭贷款，如果房价稍微有所下跌，甚至只要房价不涨，这个时间的成本就可能把他们拖垮，然后就会出现按揭违约的情况。

第二个因素是，实体经济某个领域的价格下跌或者不景气，比如说鄂尔多斯就属于这种情况，鄂尔多斯以前房地产的繁荣，在很大程度上是因为它的煤炭资源储量非常丰富，在煤炭价格不断上涨的状态下，这个地区的房地产非常繁荣，但现在煤炭价格下跌了40%、50%，所以很多人已经缺少收入来源，当时很多个人或者企业是通过银行贷款买房，现在已经还不起贷款，这是非常正常的情况。

经济之声：银监会的数据显示，6月末银行业房地产贷款余额达16 .2万亿元，占各项贷款余额的20.8%。今年以来，银监会多次警示房地产贷款风险。从全国来看，这把达摩克利斯之剑真会掉下来吗？

尹中立：中国的房地产贷款相对于美国或者其他发达国家来说，是比较低的，因为像美国甚至欧洲的一些国家，它的房地产按揭贷款的首付实际上是很低的。但这里面需要强调的一点是，在建设当中有很多开发商实际上做了手脚，搞了一些假按揭，也就是说借了一堆身份证到银行去办理按揭贷款，但实际上这些身份证是没有户主的，这种贷款的风险就比较大了。

这把悬在银行业头上的达摩克利斯之剑有多恐怖？会掉下来吗？经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，全国房地产的金融包括信贷的风险是可控的。

经济之声：内蒙古和浙江温州是楼市下跌的重灾区。按国家统计局统计，温州房价下跌开始于2011年9月，到今年5月份为止已持续33个月，比2011年最高水平下跌了22.5%。同样从2011年末开始，鄂尔多斯等地的楼市陷入停滞，楼市销售量下降，随后房价开始下跌，现在几乎腰斩。这个跌幅是不是已经见底？会不会出现由于房价下跌而导致所谓按揭贷款的逾期风险？

杨红旭：实际上目前全国房价刚刚开始下跌，5月份房地产开始下跌，6月份的跌幅扩大，我认为年内可能还会跌一跌。这次楼市调整属于短周期性质，不是一个长期的大跌和崩盘。虽然局部地区比如说温州、和鄂尔多斯，因为楼市泡沫破灭导致不良贷款率进一步提升，银行有风险，但在全国667个城市当中，鄂尔多斯和温州只是两个城市，占的比例非常低，而且大部分中国的三四线城市楼市基本上没有泡沫。就全国而言，楼市价格不会出现大幅下跌，整个房地产的金融包括信贷的风险是可控的。

经济之声：尽管温州也好、鄂尔多斯也好，这只是个别城市，但我们也看到，今年的三线、四线城市面临的房价下跌压力还是非常大的。

杨红旭：很多中小城市主要是库存压力大，供大于求，过几年的话，地方政府开发力度比较大，包括建了很多新城区，供应量就加大了。中国很多中小城市房价没有暴涨过，很多城市的房价只有5000、6000，不少地区的房价是没有泡沫的，它只不过是不会大涨也不会大跌，保持一种活跃度偏低的情况。我认为这种情况还要持续几年，但只要房价不会大跌，地方的金融机构就不会面临着所谓的重大风险。

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