解构以房养老险品房价走势判断成最大难点

　　“以房养老”仅作为热门概念的时间已经剩下不多了，试点保险机构所涉及的“以房养老”的产品链条已日趋成熟，即将进入市场。

　　近日，作为一直参与以房养老课题研究的专业人士，幸福人寿高管曲和磊向《第一财经日报》解析了保险版“以房养老”产品的设计思路，揭示“以房养老”产品链。从本质上而言，“以房养老”产品和其他保险产品一样，但反应链条更长，涉及环节更多。

　　具体而言，大致的产品链条如下。提出需求：老人与保险公司双方达成初步参与计划→选择第三方评估机构：由保险公司和老人商量选择并对房屋进行评估→产品测算：在评估价值的基础上，保险公司会根据产品测算，根据不同房价、不同老人的不同年龄、对房屋预期增值的不同等因素测算出老人每月领取的养老年金→双方达成共识→保险公司尽职调查：即保险公司确认房屋产权，查看房屋有无抵押状况，产权是否有其他瑕疵等，且完成所有抵押需要的手续→犹豫期后，保险合同正式生效→老人开始领取养老金，直至去世→去世后，保险公司和家人对房产的处置。

　　实际上，在整个反应链条中，“以房养老”产品一直存在的难点和争议点均集中于产品测算和老人去世后对于房产的处理两个环节。

　　产品测算难题

　　无论是正向还是反向声音，“以房养老”向前踉跄迈步的过程从未停止。提出“以房养老”概念已有多年，但一直在概念层面沉浮的状况一直到去年9月出现转折点。

　　国务院去年9月下发意见，明确要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，之后保监会即组织了包括幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿在内的7家保险公司组成了课题组。

　　“接触‘以房养老’产品的时间虽然不算很长，但是对于养老保障和养老需求我都有了不一样的概念和认知。”提及和“以房养老”的渊源，曲和磊说，“在我走访众多老年人家庭的时候，感触非常多，其实对养老的需求量远比我们之前想象的要大，对于生活条件的改善可以说是很多老人的基本诉求。现在保险公司的养老产品很多，保险本来就应该和养老连在一起，而且保险公司其实有完整的养老保险系列，不同的人有不同的需求，会选择不同的产品。而‘以房养老’从本质上而言就是养老保险产品链的拓宽，对应现在还未覆盖的需求。”

　　曲和磊进一步表示：“以房养老最大的不同应该说是目前首款非货币形式购买的养老保险产品，且对应老人的年龄段有所不同，专门针对60岁以上的老人。也就是说，无论是从年龄段还是需求上，该产品都是一种完善和丰富。”

　　在“以房养老”产品中，产品测算这个难点是保险公司态度审慎的主要原因之一。业内分析人士表示，保险公司保持态度审慎的原因主要有房价下行风险、产权纠纷和房屋处置风险以及其他风险等。

　　其中，房价下行风险是“以房养老”产品测算环节所涉及的内容。曲和磊称：“产品测算实际上会涉及到一个复杂的体系，这其中简单的话可以理解为保险公司测算出的养老年金会有一些决定因子，包括房价、老人年龄、对房屋的预期增值以及一些基础性的指标等。”

　　而保险公司的风险则与对房价的预期假设相关，而房价的下行亦会影响保险公司的判断。更准确地说，对房价预期的准确性是非常重要的。如果仅从产品角度而言，其实对于房价的判断最重要的是一致性，即保险公司和老人之间所达成的共识。如果老人和保险公司对房价分歧很大，就难以达成共识。

关键词：以房养老,保险,房价走势