资金吃紧左右楼市

　　7月5日，国务院发布了《国务院办公厅金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，其中对个人购房贷款、房地产行业融资等方面都提出了指导意见。

　　6月以来，受银行间市场流动性以及房贷额度紧张的影响，部分银行将首套住房贷款利率从基准八五折的优惠上调至九折甚至基准利率，放款速度也有所放缓，对买卖双方预期都产生一定影响。

　　世联地产市场研究部向腾讯财经表示，目前资金面已经产生转向，偏紧的资金面将继续左右楼市成交的表现。而近期国家对影子银行监管力度升级，信托渠道有可能受到监管升级的挤压，房企行业集中度将继续提升，中小开发商需提前做好必要准备。

　　地产业受到警示

　　6月份的银行间流动性收紧一度引起股市大波动，A股直接由2100多点跌到1800多点，其中地产股跌势惨烈。

　　阳光100常务副总裁范小冲对腾讯财经表示，无论是对于金融机构还是房企来说，这次特殊事件的警示意义更大，而不是市场真的缺钱。

　　对于国务院最新文件对房地产行业融资的指导，链家地产的分析也指出，2011年房地产开发贷收紧，房企的资金需求部分转向了银行理财产品等渠道，不仅没有达到限制房地产行业融资渠道的目的，反而增加了金融系统风险。

　　世联地产市场研究部认为，当前流动性已转向中性偏紧，但是由于流动性对房地产市场的影响存在滞后效应，因此三季度房地产受其影响不会很大，不过不确定性陡升是不争的事实。

　　从目前来看，开发商出于对流动性收紧对市场的造成不利影响的担忧，也将会在三季度集中推盘加速跑量，而需求仍然比较旺盛(6月世联地产上门量13.3万批，环比5月小幅下降6.3%，但仍然维持在较高的位置)，因此三季度的成交尚可。

　　中金分析指出，地产行业是经济“防御性”行业，地产行业投资还在20%以上，短期内经济唯一的稳定器，政府近期也难以承受行业投资的失速。同时。地产基本面并不差，6月行业销售符合预期，随着开发商推盘增加环比回升了10%左右；成交量3季度确定性强于4季度。

　　中金宏观组认为，国务院总理李克强刚提出要支持首套自主性信贷需求，因此判断预计央行会通过公开市场操作(比如逆回购)增加流动性，以降低银行间市场利率。如果短期的资金紧张形势继续恶化，不能完全排除央行会降低存款准备金率，以给一个明确信号，稳定市场情绪。

　　“我们认为，银行间市场短期高利率水平不会在3季度扩散到实体按揭信贷利率上。”中金认为。

　　不过，世联地产市场研究部认为，受去年下半年的高基数效应和今年下半年流动性的收紧的影响，基本能确定下半年成交量增速下移。但开发商需要警惕一些局部地区民间资本危机带来的需求衰退风险，例如当前的苏锡常地区。

　　放缓拿地

　　在流动性偏紧的情况下，一方面是开放商的快速跑量，另一方面放缓拿地也渐露苗头。

　　世联地产市场研究部相关资料显示，从开发商的销售数据可以看出6月销量环比上涨的表现。同时，与城市销售出现分化表现一致，房企的业绩也出现分化，大部分品牌房企的业绩也跑赢大市。

　　6月份，雅居乐、中海、华润、碧桂园、恒大、绿城、富力、合景泰富、龙湖、保利置业、世茂、远洋、融创、首开、招商、金地、保利、万科18家企业合计销售额1077亿元。其中10家企业合同销售额环比5月有不同程度的上涨，招商、富力、恒大的涨幅均超过50%。1-6月，多数品牌房企销售额已经超过13年目标的一半，其中碧桂园、世茂地产、融创、首开股份表现更佳，13年目标完成率已超过70%。

　　尽管“地王”近期依然不断出现，销售业绩靓丽的品牌开发商存在强烈的补库存意愿，但拿地节奏却略有放缓。

　　世联跟踪的16家开发商拿地数据显示，今年上半年，16家开发商拿地金额与销售金额的比值为0.36，处于比较合理的水平。而6月16家开发商共斥资323亿元用于购置土地，相对于5月份，拿地节奏有所放缓。

　　从成交地块位置来看，主要集中在长三角、环渤海和珠三角等人口聚集能力强和经济比较发达的城市，不过总体上购地行为趋于理性。其中，保利在6月只拿了一块地，招商更是没有购置土地的行动。6月份有些城市已经出现土地底价成交的情况，从40大中城市的土地成交溢价率来看，6月为17.55%，比5月份下降5.57个百分点，这反映出土地价格上涨幅度在放缓。

　　“可以预见的是，房企的扩张和开发量都会受到影响。”范小冲说到。他认为，二三线城市的土地市场影响会更大，因为这些城市的土地供应本身较充足，而且此前房企的资金也在逐步回流到一线城市。

　　世联地产认为，品牌房企上半年快速跑量，手持大量现金，下半年拿地会处于一个非常有利的位置，相信会在土地市场上有一番作为。

　　融资能力现分化

　　6月28日，证监会在新闻发布会上表示，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。否认了媒体报道将有条件地松绑房地?融资与并购重组业务的传言?

　　世联地产认为，近期国家对影子银行的监管力度升级，信托渠道有可能受到监管升级的挤压，房地产行业集中度将继续提升，不过中小开发商需提前做好必要准备。

　　而中小型开发商确实在探索更多的发展前景。

　　近日，开发商花样年与高盈集团合作，涉足酒店房产信托基金(REIT)。据花样年酒店总经理刘军介绍，酒店REIT首期将募集10亿美元资金，前期会收购成熟的酒店产品，主要精力在一线城市和TOP10的品牌，如喜达屋、希尔顿等。

　　高盈集团副总裁潘嘉豪则向媒体介绍，上述项目首期资金将在半年内完成，收购运营一线城市10-15家酒店，预计规模约100亿元人民币，第二期资金将在一年内投资，预计投资30家酒店，二期投资将会涉及二线城市经营情况一般但利润较高的酒店。

　　不过，花样年暂时不会将资产放入REIT中。

　　当前，花样年集团在金融领域动作颇多，如上月底全资发起了桂林市合和年小额贷款有限责任公司，以及依托其金融控股平台，在前海小区金融领域尝试向政府申请做小额贷款业务。而其在去年成立了基金管理公司并注册了第一只地产基金，表示争取未来3到5年达到100亿的规模，旗下主营物业管理和小区服务的“彩生活集团”也将于近期分拆在港交所上市，预计年内完成。

　　对于未来房企融资的政策走向，链家的分析认为，从近期的市场信息来看，有保有压成为规范房地产行业融资是主要监管思路。“压”是指规范理财产品等影子银行业务，打压房企的非正常融资渠道。“保”则是对房企的合理融资需求进行疏导，放开IPO，借壳及再融资等直接融资形式。房企的融资能力的分化或会加大。

　　不过，也有地产企业认为，钱荒对房价的影响暂时无法评述，还需要看资金面和货币政策的变化，城镇化概念或许可能成为房企资金的下一个来源。

关键词：资金,紧张,楼市