余丰慧：不必过度放大住房按揭贷款风险

　　房地产贷款目前形成的逾期不再仅仅局限于开发贷款，住房按揭贷款逾期违约的风险已经开始暴露。截至今年6月末，银行业房地产贷款余额达16.2万亿元，占各项贷款余额的20.8%。其中个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右，大约10.85万亿元，地产和房产开发贷款5.35万亿元。

　　目前，土地交易冷淡，市场萎靡；楼市低迷，房价下行压力较大。这直接威胁到地产开发和房产开发贷款。存量地产开发贷款和房产开发贷款都压在了“地王”的高地价和高房价项目上。房价下降使得未开发的“地王”和在建房产开发项目风险凸显出来。

　　不过，5.35万亿的房地产开发贷款，占各项贷款总量的比例仅有6.9%左右，从总量看，对银行整个信贷资产安全影响有限。但如果10.85万亿元个人购房贷款发生了风险，那对银行的影响将是重创。个人住房贷款占各项贷款总量的14%，一旦出现风险将使得银行坏账大幅度上升，甚至冲击整个金融体系，“不发生系统金融风险”的底线可能会被彻底击穿。

　　因此，对于按揭贷款风险开始暴露必须引起足够重视。各地金融系统正在进行的按揭贷款风险压力测试应该尽快出结果，对于局部特别是二三线城市以及开始露头的东部地区按揭贷款断供弃房问题，银行一定要提前介入，保全资产。

　　与此同时，银行业必须汲取深刻教训。当年银行信贷宽裕时，买房不是自住而是投资，当预期房价下跌或者房价实际下跌，其价格低于按揭贷款余额的时候，借款人就会放弃归还贷款，从而给银行带来较大风险。这就警示银行，对投资投机性住房贷款风险一定要有清醒认识。把支持个人住房按揭贷款业务只放在首套房的贷款需求上。

　　不过，就目前按揭贷款风险，从地区上看，主要是温州、鄂尔多斯(7.38, 0.00,0.00%)等此前泡沫巨大的二三线少数城市。东部地区也仅仅只是出现苗头而已。笔者认为，按揭贷款总体风险可控，不必过度放大风险吓唬银行。

　　首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说，当房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金；当房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感，就是说购房者从购房那天起归还贷款就没有考虑房价的涨跌，即：房价涨跌不会影响自住户归还贷款。 

　　第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的，对价格涨跌变动极为敏感，一旦价格跌破首付款比例，银行贷款本息就将遭遇风险。但是，第二套以上住房最低首付款比例为60%，只要跌破60%，银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.85万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。这一点与美国大大不同。美国次贷危机爆发的原因之一，是许多住房抵押贷款是零首付。这种情况下，只有房价上涨才能保证银行贷款安全。

　　房价较大幅度下跌对银行贷款造成的最大威胁在于涉房贷款上：即利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款影响上。这里面包括两大部分：企业贷款和地方融资平台贷款。威胁最大的是地方融资平台贷款的17.8万亿元。这部分贷款大多是利用土地抵押的。目前，房价下跌效应已经传递到了土地市场。近期，“地王”的销声匿迹就是例证。

　　房价暴跌后必将使得地价大幅度下降，进而使得地方政府土地出让金大幅度下滑，最终威胁到17.8万亿元中13万亿元的银行贷款。这应该引起政府和商业银行高度重视。

　　总之，房地产贷款中个人购房贷款占比67%，而个人购房贷款首付款比例很高、贷款比例较低，这就决定了房价下跌对银行贷款质量影响是有限的。

　　余丰慧(知名财经金融评论员)

关键词：住房,按揭贷款,风险