解构以房养老险品房价走势判断成最大难点

　　房产处置争议

　　横在公司面前的，除了房价风险，还有一大风险，即房产处置争议的风险。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，以房养老产品一般可分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

　　参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

　　而在“以房养老”产品链条中，最后一环对房产的处置也是保险公司可能面临的争议和问题。实际上，在给老人发放养老金的过程中，保险公司会累计出发放的总额，当老人过世时，无论是失独老人还是无子女老人，均由指定继承人或法定继承人做出选择。举例而言，比如老人共领取了300万元养老金，此时继承人可以选择将300万元退还给保险公司，解除房产质押，合同终止。另一种选择是继承人选择由保险公司处置房产，卖房收入假设为350万元，保险公司将多余的50万元返还继承人。

　　这也是上述保险公司产品测算中所面临的房价风险的体现，比如对于卖房收入的估算高了，房价下行后，损失将由保险公司承担。

　　事实上，这其中投保人、继承人和保险公司之间的身份变化都可能引发争议。不过，曲和磊表示：“反向抵押不是把房子拿来换取保险，房子的产权、居住权、所有权都没有发生变化。如从这个的意义上来理解，房屋的产权和后来的继承问题理论上都不会引发争议。”

　　对于“以房养老”产品的市场容量问题，据一家券商机构测算，中国国内满足相关展业要求的保险机构约有33家，也有观点称以房养老对规模会有设限，单个保险公司接受抵押房产的评估值不得超过4%。对一个万亿资产规模的公司而言，开展“以房养老”的规模上限为27.6亿。

　　上述业内人士还透露：“上限的存在是为了保证试点的安全性，也是监管层态度的审慎。而盈利性并不是保险公司首要考虑的问题，而在‘以房养老’的过程中，衍生中的上下游产品链保险公司亦有关注，如推动延伸服务、老年人护理等业务模式。”

　　此外，目前一直尚无结论的土地使用权续期问题对目前非参与型的“以房养老”产品的影响并不大，因为反向抵押中并不涉及到产权的变化，但参与型产品则另论。多位接受采访的业内人士亦期待一系列加速“以房养老”落地生根的催化剂，如土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等。

关键词：以房养老,保险,房价走势