保险资金扎堆海外地产 投资风险与合规性不容忽视

　　保险业出海动机何在

　　分析人士表示，之所以出现中国保险机构大举进军海外房地产市场的情况，除了监管层面许可之外，也与保险资金投资渠道狭窄、海外不动产的市场表现有关。

　　一方面，监管层面的许可和支持。去年10月，保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，允许保险公司运用总资产15%的资金投资海外。相关细则还明确，保险资金境外投资不动产可投资的领域必须是发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产。

　　另一方面，去年中国保险机构资产总值为1.2万亿美元，以保险机构用于“非自用”房地产上投资不多于总资产的15%估算，险企目前有超过1800亿美元可投资于房地产。

　　据称，大量保险资金的投资重点只能仍旧放在银行协议存款以及债券投资上。但银行存款和债券投资的收益率却一直不能令保险公司满意。

　　虽然保险资金获准直接投资股票市场，但为了资金的安全，保险公司也不敢“放开手脚”。因此，提高保险资金的投资收益或成为保险业当前急需解决的重要问题之一。

　　从2012年开始，中国的保险企业似乎和其他制造业类似，也在经历着一场寒冬。在保费下滑、投资收益率不高的状况下，资本市场也显得格外萎靡不振，这也让中国保险企业叫苦不迭。

　　在已公布的年报业绩中，中国太保(行情

　　,问诊)的总投资收益率为3.2%，中国平安为2.9%。数据还显示，中国太保去年实现净利润为50.77亿元，同比下滑4成，年报中将原因归结为投资业务收益率下降。

　　尽管有保险资金进入房地产的呼声，但2012年下半年之前不允许保险资金投资房地产。近年来保险机构仅仅是曲线涉足国内房地产投资，即通过购置自用兼出租、自建自用、项目参股、合组公司及直接购置等形式进行房地产投资。

　　分析人士认为，自2012年下半年中国保监会放开保险资金海外投资，国内保险机构开始尝试房地产直接投资，试图从估值相对较低的海外核心物业投资中获得资产增值及长期稳定的租金收益。

　　而国外房地产相比较国内项目有着很大的投资优势，与国内一线城市房价存在着巨大泡沫相比，在经历了2008年的金融危机之后，欧美房地产正在复苏的过程也为投资者提供了良好的投资机会。

　　由于目前国内一线城市可投资的优质物业稀缺，而海外房地产市场，尤其是位于核心地段的高端办公楼物业在金融海啸之后的估值对投资者十分有吸引力，且拥有长期稳定的现金收益。因此，海外核心城市的写字楼物业或将成为未来中国保险资金资产组合的选择之一。

　　仲量联行最新数据显示，截至2013年第三季度末，中国海外房地产投资同比上涨25%，交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。

　　2013年伦敦的房地产市场的表现，突破了过去100年来的极限。自1900年开始，伦敦房地产市场价格每年以7%的速度在增长(除了1929大萧条和2008年金融危机)。

　　2013年以来，在韩国等海外资本的推动之下，伦敦房地产市场价格已经上升了25%，预计到圣诞节之前，同比将增长30%。考虑到伦敦市场目前高达5%的租金回报率，机构投资者选择伦敦购买不动产并不让人意外。

　　分析人士表示，鉴于当前全球及国内经济环境、机构资金的成本、周期及风险偏好等因素，中国的保险机构进军海外直接投资房地产，并着眼于回报稳定的核心投资。

　　另外，对于保险资金来说，境外投资意味着国际化进程加速。从海外市场来看，随着资本项下管制的逐步放松，将有越来越多的企业发行离岸人民币债券、股票、资产证券化产品及衍生产品，使境外以人民币为计价的投资品种逐步丰富，参与主体不断增加，这将极大拓宽中国保险资金的境外投资渠道，从而优化资产配置选择。

关键词：保险资金|投资风险|合规性