保险资金扎堆海外地产 投资风险与合规性不容忽视

　　保险业出海风险难料

　　分析人士表示，对于中国保险机构来说，海外房地产投资一面充满高收益的诱惑，另一面又充满投资的风险。

　　由于存在政治经济文化制度的差异，中国保险机构海外投资时，应当充分重视境外投资中的风险与合规性。

　　对于保险机构而言，海外投资是如此遥远，商务成本、法律关系、不同的语言文化背景等因素都构成了犹豫迟疑、谨慎的理由。因此，中国保险机构海外投资仍处于摸索阶段，风险不可小觑。

　　环境、政策、政治和文化背景的不可控都是中国企业海外投资的瓶颈所在。在很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求都十分苛刻。

　　近期最轰动的案例是中国商人黄怒波开发冰岛的尝试。各方反馈的情况显示，别国政府对中资房地产项目态度谨慎，政策上也不会轻易松口。对于保险等机构投资者来说，审批以及当地政策的风险也不可忽视。

　　同时，中国保险机构直接投资房地产的历史相对较短，仍缺乏海外房地产直接投资经验，缺少熟悉当地市场的资产管理团队。

　　有关专家认为，保险机构境外投资一定要做好尽职调查，充分聘请商业顾问、物业顾问、法律顾问等一起密切合作，评估境外不动产的商业模式与法律风险，同时需要向保监会履行相应的报告或备案等程序。

　　由于境外投资不动产所需资金需求量较大，保险机构应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险，对此进行相应筹划，以尽量降低投资成本。

　　保险机构走出去将面临汇率波动带来的投资风险。据了解，日本保险资金投资海外一直使用对冲工具，在买入美国国债的同时一般在期货市场进行对冲卖出美元，以防止汇率波动的风险。

　　此外，相对于债券股票来说，房地产流动性较低，一旦有风险不易脱手。美联物业全国研究中心总监徐枫表示，国外在经营物业时更讲究现金流，而国内一般更注重资产增值。因此，国内的物业管理经验与国外物业相遇时，必然要经历磨合期。

　　事实上，在一些保险公司内部，股东和管理层对于现在去海外抄底不动产存有异议。在他们看来，不动产行业具有较强的周期性特征，择城市、择地段、择时机和控制价格，对于不动产投资十分重要。然而，并非所有保险公司都具备这种战略眼光和投资能力。

　　针对中国资金投资海外房地产可能面临的机遇及挑战，有关专家指出，首先，保险机构应当把握恰当的入市时机，避免盲目跟风；

　　其次，保险机构可通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等方式，深入掌握海外房地产市场知识，缩短学习曲线；

　　第三，保险机构应充分整合集团资源，利用集团内资产投资团队在国内积累的房地产投资经验以搭建合适的投资结构，选取最佳投资管理方式。充分做好风险管理，评估直接及间接投资房地产的优势及劣势，从而构建最佳的投资组合。

　　有关专家表示，保险机构应制定严密的海外投资流程，全面认识海外投资过程中的风险要素和风险来源，把风险控制理念贯穿于整个海外投资流程。

　　值得一提的是，海外投资所追求的应该是长期相对优质的回报，过分追求单一年份的回报，往往会使整体回报背离预先设定的长期投资目标。因此，中国的保险公司要登陆海外，也需要多方考虑。因为新的市场意味着从零开始，需要更多地学习，通过提高风险管控能力实现长期的投资回报。

　　分析人士指出，国内保险公司在海外投资的初期更需要提高资产配置的能力，因此可以通过外包的形式，学习和了解先进的资产配置理念和方法，为以后的投资积累经验。

　　专家建议保险机构可以以人民币离岸投资工具为先导，逐步参与到国际金融市场当中去，为未来多市场、多品种、多币种的资产配置和全球化投资积累经验，锻炼、培养和储备人才。

关键词：保险资金|投资风险|合规性