险企圈地养老社区背后生意经：出租也盈利

　　险企进军养老产业热闹非凡。

　　从2010年起，中国平安、中国太平、新华保险、泰康人寿、合众人寿等一大批险企相继跑马圈地，在全国各地布局养老社区。而早报记者近日从消息人士处获悉，其中，合众人寿继武汉、沈阳、合肥、南宁后，又在上海奉贤拿了块地计划开辟养老社区。这离其武汉养老社区开门迎客相隔还不到3个月的时间。

　　险企为何纷纷对养老社区趋之若鹜？

　　早报记者了解到的信息显示，养老社区对险企似乎真的是一本不错的生意经。不过，随着险企纷纷加入，用地瓶颈，以及整个养老服务链条的落后，这些负面因素也正在一一浮出水面。

　　长期投资饥渴

　　以合众为例，早报记者近日从多方获悉，2013年年底，合众人寿通过招投标的交易方式拿下了上海奉贤区奉新镇的一块400亩的地块，这块地将用于建设养老社区。合众人寿还谋求今年再拿下100亩。

　　其实对合众人寿来说，从2010年起，合众就在北方地区率先开始了养老社区的布局，第一站即在其总部武汉。武汉市国土资源和规划局的《国有土地使用权找拍挂出让成交公示》，其中显示合众旗下的子公司合众健康产业(武汉)投资有限公司于2010年以2.2亿元拿下位于蔡甸区大集街张家渡村的17.03公顷土地，容积率为1.0，起始地价为1291.8元/平方米。

　　合众究竟为何如此看好养老社区？

　　对此，合众人寿董事长戴皓接受媒体采访时表示，养老社区投资时间长，回报低且慢，能有10%的收益就不错了，如果房地产商做，还要承担6%以上的资金成本。“但是，站在保险资金运用的角度，就比较合适，因为保险资金久期长，非常需要长期的资产进行匹配。”

　　“当做不动产出租也盈利”

　　事实上，即便不去考虑险企投资组合等因素，就是将这些养老社区当做不动产出租也盈利。

　　作为第一家开放入住的养老社区，合众优年(武汉)养老社区的一期工程占地245亩(合48万平方米)，目前一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张。这个项目分为持续健康退休社区(CCRC)、活跃老人社区(AAC)、失忆老人专区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。

　　合众方面人士介绍，老人可通过两种方式入住合众优年养老社区。

　　一是即期客户入住，医疗保障金5万元起步，每床或每套起步租金800元，服务费1200元/人起步，两人一同入住则1000元/人起步。每人伙食包月900元。换言之，每人除一次性缴纳5万元后，(如两人合住)每月至少还需缴纳2700元。

　　二是通过购买保险入住，目前主要有两种产品。其中“乐享优年生活”，每年交3万，十年期，70岁后可以入住10年；另一种产品“颐享优年生活”，每年交5万左右，交10年，70岁后可以住终身。去年年底还新增了一款“世家优年生活”的趸缴型产品，一次性付保费70万，在55-70岁时入住。

　　记者算了一笔账，按照武汉蔡甸区的房屋均价1800-3000元/平方米，30万-50万目前即可购买100平方米以上的房屋。

　　目前合众优年养老社区的50多位老人均是即期入住的客户，明年约有400-500即期入住的客户将进入养老社区居住。另一方面，目前保险签约的大致有1000单。这将给合众带来至少4.5亿元收入。

　　“当作不动产出租也盈利。”合众人寿方面人士告诉早报记者。

　　“通吃上下游”

　　值得一提的是，险企投资养老社区或许还有更多野心。

　　显见的是，合众人寿的大股东中发实业(集团)有限公司以房地产开发为主导，已形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。

　　而且合众人寿方面有消息称，下一步计划进入医药领域。“通吃上下游或会对投资收益有更大帮助。”

　　有着类似情况的还有泰康人寿，不同的是，泰康选择成立旗下团队或设立全资子公司来延伸产业链。

　　泰康之家管理公司的团队就涵盖金融、医疗、护理、物业的人员。近两年，泰康人寿连续设立房地产开发和投资运营性质的全资子公司。其年报显示，2011年投资或购买的泰康昌盛、泰康兴业、上海东干实业公司，2012年新置的皇都房地产、泰康伟业以及瑞城置业三家公司，除泰康伟业持股97.8%外，其他均为百分百控股，资本金投入近92亿元。

　　不过，对于险企的野心，业内人士也有谨慎之声：保险公司依托的全产业链却可能带来其他风险。

　　险企人士指出，养老社区和医院一样，不是加工制造业简单上下游关系，商品的标准在不断变化，个性化的需求也会比较多，风险不容小觑。事实上，美国的保险公司联合健康保险公司(UHC)曾与多家健康险公司联手200多家医疗机构开拓保险的产业链，但最后这些医疗机构逐一退出，这一计划也半途而废。

　　此外，也有业内人士提醒，目前养老社区拿地基本都在郊区：由于缺乏规划保障，许多养老服务设施不得不建在位置偏僻、交通不便的郊区，不同程度地存在入住率低、效益低等额问题。

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