再融资“开闸”预期升温

　　“地王季”遭遇“融资潮”。在全国各地一掷千金、屡创“地王”的房地产企业，似乎也有捉襟见肘的时候。

　　9月份以来，房地产企业频频出手，在拿地节奏、力度上明显加大。9月5日、6日两天，北京单价“地王”和上海总价“地王”纪录被接连刷新，折合总价分别超过43亿元、240亿元；9月12日，招商地产又以26.5亿元刷新天津总价“地王”纪录。就在这一系列新鲜出炉的“地王”背后，出手阔绰的房地产企业却纷纷加入了等候再融资开闸的长龙队列。

　　数据显示，截至9月18日，A股市场已有33家上市房企先后公布了再融资预案，涉及总金额接近740亿元。其中，华夏幸福、迪马股份、三湘股份、武昌鱼、金科股份、荣盛发展、中茵股份、新湖中宝、宋都股份、华联股份、北京城建等11家公司的方案已经获得股东大会通过。

　　随着上市房企再融资长龙的频繁“添丁”和募资纪录的不断刷新，市场对于房地产再融资开闸的预期也逐渐升温。分析人士表示，尽管具体的细节难以揣测，但从当前房地产调控政策导向看，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化将是政策制定的基本原则。“国家并不是不让做再融资，而是用审核的环节，来控制流量节奏。”一位业内人士称。

　　与此同时，不少专家认为，房企融资开闸已成既定事实，而过去房地产严厉调控的措施，已经影响到房地产行业的发展，再融资开闸意味着政府开始偏向用市场化的调控手段来增加供给，对于房地产业而言是一种利好。

　　一些机构人士则开始讨论放开房地产再融资的“溢出效应”。海通证券最新的研究报告指出，放开房企再融资可降低房地产行业对于银行资金的依存度，降低银行房地产相关贷款坏账的压力。瑞银证券则认为，把地产融资需求从表外转向表内，可促使真实利率显著回落，缓解当前货币资金与实体经济脱节的现象。

　　不过，尽管业内人士和专家普遍认为再融资的开启将利好房地产行业的发展，但二级市场的地产股却遭到了冷遇。对此，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，地产板块整体下跌与近期房地产再融资政策收紧的心理预期有关。

　　长城证券则认为，房企再融资对股市的影响要分短期和长期来分析：短期影响估值，对盈利影响负面；长期影响盈利，对估值无影响。再融资开闸短期会影响市场情绪进而降低板块风险溢价水平，如果将短期估值水平简单视为市场利率的倒数，那么行业资金成本的降低也会抬升板块的估值水平。但再融资在短期无法正面影响盈利，从董事会预案到项目结算确认收入实现利润，整个周期在三年以上。而基于降低资金成本和有利规模扩张，再融资在长期却会影响盈利。在地产行业毛利率无法提升甚至长期下降的背景下，规模扩张是利润增长的唯一源泉。

　　光大证券表示，房地产行业需求向好和十八届三中全会以前政策真空这两大因素将引导板块估值修复，地产的低估值和稳定增长将再度获得市场认同，维持行业“买入”评级，地产股向上仍有约20%的空间。

　　与此同时，广发证券的数据显示，最近的一周(9月9日~15日)，楼市整体成交继续上升，一线城市的成交面积环比上升15%，二线城市成交环比上升2%，逐步显示9月楼市旺季到来。“总体而言，我们对于‘金九银十’仍较为期待。”一位业内人士表示。

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