奥运后四年北京甲级写字楼租金涨逾80%

　　在2008年奥运会五年之后，北京在经济和房地产行业继续保持其快速增长势头。不过，北京的写字楼空置率相对较低，为支撑经济的长期增长必须增加其写字楼的存量。

　　仲量联行在其8月7日的报告中预测，2012年底到2017年底期间，北京的写字楼(包括甲级和乙级写字楼)存量将增加310万平方米；加上商务园区的供应量，预计2017年底前北京的总体商业办公空间年均复合增长率将达到6%。与中国年均7%的预期经济增长率相比，6%的商业办公空间年均复合增长率将不会构成供应过剩的风险。

　　预期北京商业办公空间的可持续供应会帮助企业租户节省租金成本。在奥运会结束后的2008年底到2012年底，低空置率和强劲的租赁需求使得北京甲级写字楼租金上涨幅度超过80%。

　　北京是目前中国大陆地区写字楼租金最贵的城市，因此北京需要为企业租户提供选择性更广泛的商业办公空间，包括CBD区域的国际甲级写字楼，以及新兴区域更具价格优势的写字楼。扩建CBD和加快建设卫星城正是北京扩展其商业办公空间存量的合理方案。

　　仲量联行华北区和北京分公司董事总经理张莹表示，尽管过去五年间北京的写字楼存量增长强劲，但在2011年中，北京甲级写字楼空间的总体空置率仍在10%以下，最近也仅为4.4%。

　　在拥有亿万富翁最多的全球化城市中，北京已跻身前五名，同时北京也是拥有跨国公司总部最多的城市。中国和北京对金融和服务行业管制的放松，可能会促进北京写字楼需求的大幅增长。

　　此外，北京地处中央政府所在地和其它监管机构，这也将使北京成为企业的首选办公地。因此，北京极需扩大其商业办公空间土地存量，以推动其经济增长。

　　北京写字楼需求量显著增长的原因之一，是服务行业从业人员数量的激增。该数字从2007年的650万人飙升至2012年的820万人，年均复合增长率达4.6%。近年来，由于可供租赁的新增存量相对较小，北京的写字楼空置率一直保持极低的水平。预计未来五年间的新增供应也难以对这种局面大幅缓解。

　　仲量联行北京和华北地区研究部总监陈锦平表示，北京奥运后经济增长主要有四大因素：国有企业在全球市场中的有机增长和影响力的日益扩大；随着北京地铁的扩建以及新机场的建设，北京交通进一步得到改善；随着服务行业的增长，行业管制放宽；随着新卫星城镇的建设，城市核心地区辐射范围进一步扩大。

　　所有这些都表明北京需要扩大其商业办公空间的存量，特别是在目前北京写字楼市场空置率保持在10%以下低水平的情况下。

　　北京的写字楼从CBD扩大至四环，可能并不足以满足市场对写字楼空间的巨大需求量。因此，潜在的解决方案是扩大城市辐射范围，发展更多的卫星城。从以往来看，商业房地产主要建设在四环路以内的城市核心地区，不过今后开发的写字楼项目将主要位于北京的周边区域，特别是南部和东部郊区。

　　北京已计划开发新的新兴地区，从北部的奥运村和昌平区，到东北部的望京和顺义区，再到东部的通州区，以及南部的丽泽、大兴区、亦庄、丰台区和房山区。这些新的卫星城开发项目将包括不同类型的土地用途，构成近年来开发地区(如望京和奥运村地区)的延伸部分，或者作为全新的组团(如丽泽和南部郊区)。

　　这些新建开发区将带来商业办公空间的迅猛增长。不过，在这些商业办公空间交付使用时，中国和北京的经济体量将远超过现在，对商业办公空间的需求也将显著增加。

　　除商业房地产外，基础设施的发展也将支撑北京城市的发展。如今，北京的地铁线路总长度达到456公里，已成为世界上地铁网络最发达的城市之一。今后几年间，北京地铁线路将继续延长，预计2016年底前将达到660公里，2020年可能达到1000公里，从而成为全球最为繁忙的地铁网络之一。

　　除地铁网络的扩建外，距天安门广场以南大约48公里、位于大兴区的新国际机场预计将在2018年开通，这将使得北京继续成为中国最为繁忙的机场交通枢纽之一。

关键词：奥运会,北京,写字楼